Wyrokiem z 12 lutego 2026 r. Sąd Najwyższy uchylił, na skutek skargi kasacyjnej powoda (użytkownika wieczystego) wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu wydany w sprawie przeciwko Skarbowi Państwa o ustalenie, że określona przez pozwanego stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie była zasadna.
Przedmiotem sporu było ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w sytuacji, w której użytkownik wieczysty był pierwotnie zwolniony z obowiązku ponoszenia opłaty na podstawie art. 8 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym, jako że grunt ten był zajęty pod infrastrukturę kolejową. Następnie jednak pozwany ustalił, że użytkownik wieczysty nie wykorzystuje już nieruchomości w dotychczasowy sposób, wobec czego ustały przyczyny uzasadniające zwolnienie powoda z obowiązku uiszczania wspomnianej opłaty. W konsekwencji w piśmie skierowanym do powoda Skarb Państwa określił kwotę opłaty z uwzględnieniem stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w wysokości 3% jej ceny. Do pisma nie dołączono informacji o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), ani o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Określona przez właściciela wartość nieruchomości została podana w uzasadnieniu pisma, w związku z wyliczeniem wysokości opłaty.
Sądu obu instancji uznały sposób postępowania Skarbu Państwa za uzasadniony, w związku z czym Sąd Okręgowy oddalił powództwo, a Sąd drugiej instancji oddalił apelację powoda.
Uwzględniając skargę kasacyjną użytkownika wieczystego, Sąd Najwyższy wskazał, że wobec stwierdzenia, iż przedmiotowa nieruchomość nie powinna już korzystać ze zwolnienia od opłaty, konieczne stało się podjęcie czynności w trybie określonym w art. 221 ust. 2 u.g.n. Istota sporu sprowadzała się natomiast do tego, czy zakres tych czynności był ograniczony do określenia wysokości stawki procentowej, o której wprost mowa w ww. przepisie (w badanym przypadku ustalonej jako 3%), czy powinien był objąć ponadto procedurę aktualizacji opłaty w rozumieniu art. 77 i n. u.g.n., czyli ustalenia wartości nieruchomości oddanej powódce w użytkowanie wieczyste.
Rozstrzygając spór, Sąd Najwyższy dokonał analizy art. 221 ust. 2 u.g.n. i, opierając się na wynikach językowej, systemowej i celowościowej wykładni tej regulacji, stwierdził, że jej całościowa interpretacja prowadzi do wniosku, iż art. 221 ust. 2 u.g.n. reguluje ustalenie opłaty rocznej jako całości i tym samym odnosi się zarówno do ustalenia zarówno stawki procentowej, jak i do wartości nieruchomości. Pozwany powinien był zatem przesłać użytkownikowi wieczystemu ofertę przyjęcia nowej (w istocie: pierwszej) wysokości opłaty rocznej i wskazać w niej dane wymienione w art. art. 78 ust. 1 zd. 2 i 3 u.g.n. Nie uczynił tego jednak, lecz poprzestał na określeniu samej stawki procentowej, czym naruszył, rozumiany całościowo, tryb ustalania wysokości opłaty. Tym samym skarga kasacyjna powoda podlegała uwzględnieniu.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2026 r. , sygn. akt II CSKP 886/23.
Marcin Pikul – adwokat, członek Izby Adwokackiej w Krakowie. Studiował „Prawo” na: Uniwersytet Rzeszowski. Studiował „Studia podyplomowe prawo dowodowe” na: Uniwersytet Jagielloński w Krakowie organizowane przy współpracy z Instytutem Ekspertyz Sądowych im. Prof. dra Jana Sehna w Krakowie. Studiował „Studia podyplomowe prawo rodzinne z elementami psychologii” na: Uniwersytet Łódzki. Studiował „Studia podyplomowe prawo umów w obrocie konsumenckim i profesjonalnym” na: Uniwersytet Jagielloński w Krakowie. Ukończył „Szkoła Prawa Czeskiego” na: Uniwersytet Szczeciński we współpracy z Wydziałem Prawa Uniwersytetu Masaryka w Brnie, Czechy. Aplikację adwokacką odbył przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Rzeszowie, którą ukończył składając z wynikiem pozytywnym egzamin adwokacki uzyskując tytuł adwokata. Mediator Centrum Mediacji przy Naczelnej Radzie Adwokackiej w Warszawie. Stały Mediator przy Sądzie Okręgowym w Nowym Sączu. Mediator wpisany do wykazu instytucji i osób uprawnionych do przeprowadzenia postępowania mediacyjnego w sprawach karnych w okręgu Sądu Okręgowego w Nowym Sączu.